中国商业地产运营

出版时间:2004-1   出版时间:暨南大学出版社   作者:冯晖   页数:337  
封面图片

中国商业地产运营
内容概要

  本书共分为六编,第一编介绍了商品经营的基本方式、商圈、业态等基础知识,阐述了商业物业和商品经营的关系及商业地产开发的基本流程、开发的形式和类型。第二编首次运用商品流通的理论规律揭示了商品形成批发性专业市场和零售性专业市场的条件规律,并细详地解析了各种类型的生活消费品和生产消费品形成专业市场的特点。第三编介绍了批发市场的产生、形成规律、交易形式等基础知识,并按批发市场的主要特征(如区域特性、商圈规模、经营范围、商品类型等)全面系统地对批发市场进行了分类分析,同时提出了根据不同的实际条件,如何确定批发市场的开发定位思路。第四编介绍了商业街区的形成特征及在中国的发展状况,针对目前盲目扩大商业街区规模的现状,提出如何分析商业街区的实际开发规模,同时较为系统地对商业街区进行了分类分析,并阐述了旧商业街区和新商业街区的改造开发思路。第五编介绍了购物中心在世界各地的发展状况和购物中心的含义、功能、建筑规划、营业空间布局特征等,深度分析了购物中心的本质特征、发展条件以及购物中心与商业中心与商业街区、百货商店的关系,并按购物中心典型特征(如商圈范围、地理环境、商品组合及建筑功能形态等)对购物中心开发定位进行了全面系统的分类分析,同时还提出,购物中心的商品组合可以分为商品元素和商店元素两个层次,并且对商品元素和商店元素的类型及其组合的思路进行了分析阐述。第六编阐述了地段环境分析的方法、商圈分析的途经及运营策划的流程,介绍了商业物业招商的基本流程和策略、商铺营销的特性及常用的销售方式,同时将商业物业的经营管理分为租户管理、营销管理和物业管理三部分,并对每一个部分的管理内容及特征进行了阐述。最后,本书还收录了旭辉国际运用RSMO模式操作的全首个市场化运作的复合商业地产项目─辽宁省大连城市广场的实战案例解码,为书中的理论观点提供了实践佐证。
作者简介

  冯辉:Raymond Fung,美国国际管理科技大学MBA,中国商业地产联盟常务理事,广东省商业地产专业委员会副主任,国际狮子总会广东狮子会创会理事,旭辉国际地产运营机构总裁。“房地产业系统运营策划模式(简称RSMO模式)”创始人,2002年度广州房地产界十大风云人物之一,多次作为主讲嘉宾地房地产高峰论坛演讲。曾主持策划的项目超过100个,包括:全国首个城市运营片区广州的复合商业地产项目奥林匹克花园开篇之作广州奥林匹克花园、全国首批国家康居示范小区保利花园等。曾参与策划编著的书籍有:《现代房地产全程操作实战解码》、《现代房地产全程创新风暴》、《地产广告实战实战风云》。  刘浩:商业地产运营专家,资深房地产策划人,旭辉商业地产运营策略咨询中心副总经理。长期从事房地产策划工作,具有丰富的实践经验。多年来,对中国本土商业地产进行了深入探索与研究,并首次提出应将商品流通与商业地产有机地结合起来,形成一套具有实用性的运营思路。
书籍目录

第一编
商业地产开发1.1
商品经营1.1.1
商品经营方式1.1.2
商圈与业态1.1.3
商业特业开发与商品经营1.2
物业开发1.2.1
商业地产开发的基本流程1.2.2
商业地产开发的形式1.2.3
商业商地开发的类型1.2.4
商业地产开发定位第二编
揭示专业市场的形成规律2.1
规律解码2.1.1
商品流通与专业市场的形成2.1.2
专业市场形成规律解码2.2
商品解析2.2.1
商品分类解析2.2.2
解析生活消费品的专业市场形成2.2.3
解析生产消费品的专业市场形成第三编
批发市场3.1
形成发展3.1.1
批发市场的产生3.1.2
商品形成批发市场的规律3.1.3
批发市场的交易形式3.2
类型解析3.2.1
按区域特性分类3.2.2
按商圈规模分类3.2.3
按经营范围分类3.2.4
按经营商品类型分类3.3
开发定位3.3.1
我国批发市场的发展状况3.3.2
批发市场开发定位思路第四编
商业街区4.1
形成发展4.1.1
商业街区的形成4.1.2
商业街区在中国的发展4.2
规模解析4.2.1
商业街区规模衡量的指标4.2.2
影响商业街区规模变化的因素4.2.3
商业街区规模扩大的潜力分析4.2.4
商业街区的实际规模4.3
类型解析4.3.1
中心商业街区4.3.2
次级商业街区4.3.3
邻里商业街区4.3.4
专业性商业街区4.4
改造开发4.4.1
旧商业街区的改造4.4.2
新商业街区的开发第五编
购物中心第六编
运营管理附录一房地产系统运营策划模式附录二中国首个复合商业地产项目——大连城市广场实战解码附录三寻找商业地产成功运营的金钥匙——访旭辉国际地产运营机构跋主要参考文献
图书标签Tags

商业地产,房地产,地产
评论、阅读与下载

中国商业地产运营下载



相关评论与评分
  •       建筑结构
       1.建筑结构设计应考虑的因素:建筑用途、选地条件、建筑工期、成本造价、施工难度等因素
       2.层高:首层4.7-5.2,净高3.5-4.0,标准层高4.2-4.5,净高3.0-3.3
       3.柱距:8-9米,跨度相等,加大柱距会提高建筑造价成本
      
      
      
      建筑平面
       1.大型主力店一般位于购物中心平面的端点处,对组织购物中心内部人流的有效运动发挥重要作用
       2.单体建筑形式的购物中心平面形态以长方形最佳,布局划分容易、视野开阔、购物方便
      
      
      
      室内步行街
       1.购物中心主入口主出入口、次出入口是驱使消费人流运动的动力泵,也是消费人流运动的起点和终点;中庭、电梯、手扶梯是消费人流进行竖向运动的重要节点;主力商店、专业店、专卖店以及它们各自形成的经营主体是吸引消费人流运动的磁极。
       2.室内步行街的长度不宜过长防止使人感到厌倦,有时为了增强步行者逛街的兴趣,可在步行街每隔200米左右设置节点如景点和休息椅;室内步行街的跨度取决于步行街人流量的大小,通常步行街中站立每一个顾客需要450毫米,而同行每一股人流需要600毫米,若最大人流股数为N,则步行街宽度W=2*450+600N.
      
      
      
      中庭
       1.汇集效应:中庭是平面步行街线性空间的中心,中庭一般与主出入口、各主要线性空间直接相通,对平面线性空间的人流具有强大的汇集效应;
       2.延续空间:中庭空间大量的人流可向步行街等线性空间分散,使平面线性空间具有较强的延续性;
       3.景观特色:中庭空间动感丰富,并使平面线性空间更加丰富多彩
       4.空间指向性:在多核心、多端点的大型购物中心里,购物者常会丧失方向感,而中庭是重要的空间指标。
       5.纵向引导性:中庭是一个挑空空间,各楼层之间具有强烈的互动性和视觉引导性,从而刺激人流向上运动。
      
      
      
      电梯
       1.购物中心大多数消费人流是通过自动扶梯实现的,自动扶梯容易形成视觉障碍,规划设计时应尽可能减少对视觉的影响;
       2.垂直电梯的运输能力仅为手扶梯的1/130
      
      
      
      
      停车位
       停车位设置的因素要考虑:购物中心经营性质、经营规模、商圈范围、私家车普及率
      
      
      
      光线
       光线可以表现空间的形体、色彩和质感,以创造不同功能需要的环境气氛
      
      
      
      色彩
       1.暖色装饰:形成热烈的迎宾气氛;
       2.冷色调装饰:缓解顾客紧张、忙乱的心理;
       3.地下商场沉闷、阴暗,容易使人产生压抑的心理感觉,用浅色调装饰地面、天花板可以给人带来赏心悦目的清新感受。
      
      
      
      平面死角的处理
       1.个性特色经营,如周围其他区间主要经营服饰,平面死角位可运营运动服饰;
       2.增强购物中心通透性,使各单元形成整体氛围,引导消费人流光顾
       3.特色空间环境,将死角位区间及通向该区间的步行街规划为具有个性特色的空间环境。
      
      
  •       中国商业地产运营
      商业地产的三个阶段:
      1. 原始阶段,集市、农贸市场等;
      2. 发展阶段,纳入城市建设的内容,是城市建设的重点,如商业中心;
      3. 主题购物中心,城郊结合部 □
      商业物业,根据物业本省的地段及设施条件,确定物业的经营定位,并采用出售、出租、合作分成等方式经营的物业。 □
      商业地产开发的商业物业具有两个客户层次:
      1. 商品的经营者(直接)
      2. 消费者或进货者(间接) □
      商业地产开发的基本流程
      1 项目投资分析
      1.1 提出项目建议书
      1.2 项目投资的可行性分析
      1.2.1 筹备阶段
      1.2.2 调查研究
      1.2.3 方案优选
      1.2.4 经济评价
      1.2.5 编制项目投资分析报告
      2 项目融资
      3 工程勘察与规划设计
      3.1 工程勘察
      3.2 规划设计
      4 土地征用与房屋拆迁
      4.1 土地征用
      4.2 房屋拆迁
      5 土地开发
      6 施工建设
      6.1 施工准备
      6.2 工程监理
      6.3 建筑施工
      6.4 竣工验收
      7 商业物业经营
      7.1 出租,或
      7.2 出售,或
      7.3 合作分成 □
      商业地产和组合经营活动的中心是充分满足消费者的需求。 □
      新街区的开发
      1 地段环境分析
      1.1 交通环境
      1.2 居民环境
      1.2.1 周边居民分布状况
      1.2.2 周边居民的人口数量
      1.2.3 周边居民人口的结构性质、消费能力、消费取向
      1.3 区位特征及规划发展前景
      1.4 竞争环境
      2 商业街区的性质定位
      3 商业街区规模与商圈规模
      4 功能业态组合
      5 规划布局与招商 □
      购物中心的本质:
      1. 有计划的商品经营组合
      2. 统一管理
      3. 分散经营 □
      购物中心的功能
      1. 购物功能
      2. 餐饮功能
      3. 文化娱乐功能
      4. 旅游休闲功能
      5. 展览功能
      6. 创造地段价值功能
      7. 提升城市整体形象的功能 □
      购物中心的发展条件
      1. 市场容量
      2. 提供商品和服务的适应性
      3. 与其他商业区的竞争力 □
      商业地产运营
      6 开发定位
      6.1 服务商圈范围定位
      6.1.1 邻里购物中心
      6.1.2 社区购物中心
      6.1.3 巨型购物中心
      6.2 地段特征定位
      6.2.1 郊区购物中心
      6.2.2 城市市区购物中心
      非商业区
      商业区
      6.3 商品组合特征定位
      6.3.1 综合购物中心
      6.3.2 主题购物中心
      以商品类型为特征
      以消费者为特征
      6.3.3 焦点购物中心(大型商店+店铺s)
      6.4 建筑形态定位
      7 商品组合
      7.1 商业类型组合解析
      7.1.1 商品元素类型
      购物元素
      餐饮元素
      文化娱乐元素
      7.1.2 商品元素组合步骤
      商业元素经营潜力分析
      市场容量
      市场竞争状况
      预测市场占有率及经营规模
      商业元素组合
      考虑租金回报因素
      考虑各商品间关联因素(高)
      考虑一站式购物的因素
      7.2 商店元素组合思路
      7.2.1 商店元素类型
      所有权性质
      业态特点
      销售商品的形态
      7.2.2 商店元素组合
      主力店
      半主力店
      普通专业店、专卖店
      8 建筑规划
      8.1 整体建筑规划
      8.1.1 总体布局
      8.1.2 建筑结构
      8.1.3 建筑平面
      8.1.4 步行通道
      8.1.5 中庭
      8.1.6 竖向交通
      8.1.7 停车设施
      8.2 购物环境的营造
      8.2.1 购物中心主要的环境因素
      光线
      色彩
      音响
      温度
      8.2.2 外立面与入口大厅
      8.2.3 步行通道与中庭
      8.2.4 营造舒适的环境
      8.3 营业空间布局
      8.3.1 营业主题
      8.3.2 营业空间形态
      营业设施
      停车设施
      后勤设施
      .......
      8.3.3 营业空间的经营布局
      有利于消费人流在营业空间的均衡运动
      有利于获得最大的租金收益
      8.4 营业单元的布置方式
      8.5 平面死角的处理 □
      运营管理
      9 运行策划
      9.1 地段环境调查分析
      9.1.1 周围居民环境
      9.1.2 地段交通环境
      地段交通道路的性质
      地段交通辐射的区域
      地段交通车流状况
      物业地块条件状况
      其他对外交通设施
      9.1.3 地段商业环境
      9.1.4 区域特征
      9.1.5 地段区域未来的规划特征
      9.1.6 其他公共设施
      9.2 商圈分析标准化策略设计
      9.2.1 商圈范围界定
      商圈类型
      经营种类分类
      规模分类
      影响商业物业商圈范围的主要因素
      外在(地段)
      内在(经营规模、构成元素、市场活动)
      商业物业商圈范围的确定
      9.2.2 商圈分析
      人口统计特征
      社会特征
      社会文化
      社会阶段
      家庭生命周期
      时间分配
      心理因素
      9.3 项目可行性研究策略
      9.3.1 宏观环境
      经济发展环境
      人口环境
      人文环境
      商业环境
      9.3.2 地段环境及地块条件分析
      交通环境
      居民环境
      商业环境
      区域特征
      9.3.3 初步确定商业物业的开发定位
      9.3.4 商圈分析(范围)
      9.3.5 构成元素的组合及经营规模的确定
      商业元素
      商店元素
      9.3.6 总体规划布局及投资收益分析
      9.4 运营策划标准化流程
      10 招商统筹
      10.1 招商标准化流程
      10.1.1 招商准备
      确定招商对象特征
      确定招商条件
      租金
      租赁期限
      管理费、保证金及其他费用
      组建招商部
      人员组织
      组建招商中心
      招商资料准备
      10.1.2 招商步骤
      招商调查
      内部认租
      公开招商
      开业准备
      10.1.3 招商管理
      10.2 招商策略与技巧
      10.2.1 主力商户优先招商
      10.2.2 品牌商户带动招商
      10.2.3 广告招商
      10.2.4 定向招商
      10.2.5 委托招商
      10.2.6 优惠招商
      11 营销推广
      11.1 销售与经营的平衡
      11.2 商业物业商铺的营销特征
      11.3 营销推广流程
      11.3.1 市场调查
      11.3.2 制定销售策略
      11.3.3 制定定价策略
      11.3.4 制定营销策略
      11.3.5 制定销控策略
      11.3.6 销售人员管理
      11.4 商业物业常用的销售方式
      11.4.1 大面积全部出售
      11.4.2 小面积全面出售
      11.4.3 销售与出租共同进行
      11.4.4 只租不售
      12 经营管理
      12.1 租户管理
      12.1.1 租户信息管理
      12.1.2 租户的调整及招商
      12.1.3 租户行为管理
      12.1.4 租户服务
      12.2 营销管理
      12.2.1 商业物业形象
      经营理念
      行为活动
      视觉信息
      12.2.2 销售策略
      广告宣传策略
      体验营销策略
      商品促销策略
      12.2.3 营销组合
      营销调研
      确定营销目标
      营销计划及实施
      效果评估
      12.3 物业管理
      12.3.1 工程设备管理
      主要设备
      水电设施
      空调系统
      电梯
      消防系统
      设备管理要求
      装修管理
      12.3.2 安全管理
      治安管理
      消防管理
      12.3.3 环境卫生管理 □
      
      运营策划标准化流程
      一/运营策划第一阶段:项目市场调研
      1.项目背景
      包括项目的基本概况,项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。
      2.宏观环境调研
      (1)城市经济发展环境。
      A.城市的经济发展水平。
      B.城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况。
      (2)城市人口环境。
      包括城市的人口总量,人口的地理分布状况,高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况,居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。
      (3)人文环境。
      包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。
      (4)商业环境。
      包括城市零售消费总量;城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征;城市商业网点的密度及其分布特点;主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。
      (5)其他宏观环境。
      包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。
      3.项目地段环境调研
      (1)周边居民环境。
      包括:周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向以及周边居民环境的风俗习惯等特征。
      A.地段交通环境。
      B.地段交通道路的性质。
      C.地段交通辐射的区域。
      D.地段交通车流状况。
      E.项目地块交通条件状况。
      F.其他对外交通设施。
      (2)地段商业环境。
      A.地段环境中商业区的类型。
      B.地段环境中商业区的经营规模、销售规模。
      C.地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。
      D.地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。
      (3)地段区位特征。
      包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等。
      (4)地段未来规划状况。
      包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等。
      (5)项目地段开发条件。
      通过对地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查,分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。
      4.项目商圈调研分析。
      (1)项目商圈范围的确定。
      A.预测分析项目的商圈范围。
      B.商圈调查。
      C.描绘项目的商圈范围。
      (2)商圈分析。
      A.商圈消费者的人口统计特征,包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。
      B.商圈消费者的社会特征,包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。
      C.商圈消费者的心理因素,包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。
      (3)经营者调研分析。
      包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。
      二/运营策划第二阶段:项目市场定位
      1,项目分析
      ⑴ 项目条件与资源分析
      ①条件分析;
      ②资源分析;
      ③小结.
      ⑵ 项目的 SWOT 分析.
       ①优势【S】
      ②劣势【W】
      ③市场机会【O】
      ④市场威胁【T】
      ⑤综合分析
      2,项目产品定位
      ⑴ 经营业种规划.
      ①考虑租金回报因素;
      ②考虑关联性因素;
      ③考虑一站式购物的因素.
      ⑵ 经营业态组合. 包括主力商店,半主力商店以及普通专业,专卖店等的组合.
      3,项目功能定位
      ⑴ 购物功能定位;
      ⑵ 饮食功能定位;
      ⑶ 娱乐功能定位;
      ⑷ 休闲功能定位;
      ⑸ 表演功能定位;
      ⑹ 各功能区的规划布局;
      ⑺ 考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素;
      ⑻ 考虑获取最大的租金收益因素.
      4,项目主题定位
      ⑴ 主题的导入;
      ⑵ 主题的深化;
      ⑶ 主题的差别性与适应性分析;
      ⑷ 主题差异性分析;
      ⑸ 主题的差异性分析;
      ⑹ 主题的适应性分析;
      ⑺ 符合项目条件的候选主题;
      ⑻ 主题的表现.
      5,项目形象定位
      ⑴ 形象品牌确立;
      ⑵ 名称确定;
      ⑶ 形象品牌营运策略;
      ⑷ 形象品牌延伸策略.
      6,项目目标客户定位
      ⑴ 目标客户细分;
      ⑵ 目标投资客户群细分;
      ⑶ 目标招商商户细分;
      ⑷ 定单式委建,合作开发等多种方式的合作伙伴的寻求原则.
      7,项目目标消费者定位
      ⑴ 目标消费群的甄别;
      ⑵ 主力目标消费群;
      ⑶ 辅助性目标消费群;
      ⑷ 消费群体的区域定位;
      ⑸ 消费群体的年龄结构定位;
      ⑹ 消费群体的收入水平定位.
      8,项目销售招商价格定位
      ⑴ 项目价格策略定位依据;
      ⑵ 项目价格定位建议;
      ⑶ 项目价格在市场竞争中调整策略.
      9,项目规划建议
      ⑴ 项目整体开发规划思路与目的;
      ⑵ 整体建筑规划建议;
      ①总体布局;
      ②建筑结构;
      ③建筑平面;
      ④步行街;
      ⑶ 项目整体建筑风格;
      ⑷ 项目购物环境规划;
      ⑸ 项目交通组织规划;
      ⑹ 项目营业空间经营规划布局.
      10,项目经济效益分析
      ⑴ 成本费用分析;
      ⑵ 营业利润分析;
      ⑶ 经济效益分析.
      运营策划第三阶段:招商及销售推广
      1,项目销售招商实操总纲
      ⑴ 项目销售招商推广总体思路;
      ⑵ 确定项目销售与招商的面积比例;
      ⑶ 项目支持点;
      ⑷ 销售招商推广总体策略.
      2,销售招商策略
      ⑴ 项目整体销售招商部署;
      ⑵ 项目整体销售招商节奏;
      ⑶ 项目阶段性招商节奏;
      ⑷ 项目销售招商与价格策略的联动;
      3,项目整体包装策略
      ⑴ 项目销售招商现场包装;
      ⑵ 项目销售招商道具包装.
      4,项目宣传推广策略
      ⑴ 项目宣传推广整体策略;
      ⑵ 项目阶段性宣传推广策略;
      ⑶ 项目媒体运用策略;
      ⑷ 项目公关活动的运用策略.
      5,销售招商的实施
      ⑴ 销售招商实施;
      ①确定销售招商对象的特征;
      ②确定招商条件;
      ③组建销售招商队伍;
      ④销售招商资料准备.
      ⑵ 销售招商步骤;
      ①销售招商调查;
      ②内部认租,认购;
      ③公开销售招商;
      ④开业准备;
      ⑤销售招商管理.
      6,项目销售招商费用运用策略
      ⑴ 项目整体销售招商费用使用依据;
      ⑵ 项目阶段性销售招商费用构成;
      ⑶ 项目整体销售招商费用预算.
      运营策划第四阶段:执行阶段——营销及招商实施
      ⑴ 制定销售招商计划;
      ⑵ 组建销售招商组织机构;
      ⑶ 组织实施销售招商计划;
      ⑷ 配置销售招商工具及各项资料;
      ⑸ 工作业绩评估;
      ⑹ 销售招商人员管理,培训,督导;
      ⑺ 掌握市场变化,及时调整销售招商策略;
      ⑻ 职能售后服务;
      ⑼ 宣传推广投入及效果监控;
      ⑽ 项目销售,招商阶段性回顾及总结.
      
  •     很多案例,真实的职场现象
  •     听说还不错,很实用。特别适合新居使用的哟
  •     感觉风格还是不错的。,正在读
  •     可以站在巨人的肩膀上开阔眼界,值得推荐!
  •     理论有时解决不了问题。,搞活动买的很划算
  •     希望高校多开设类似课程,且无任何参考价值。
  •     使人深思。,翻译一般
  •     就是看看了解下,慢慢感受对中国经济从不懂到懂的过程吧。
  •     描述事实居多,《SOHO中国潘石屹生意经.》很好
  •     很好很具体,如果能更加深入最好了
  •     可能每个地方的政策不太一样,正在向内陆漂移?
  •     书的印刷质量很好。,讲解不够透彻。印刷质量还可以。但是没有往年真题。
  •     对于学习招商的人来说,好在没有影响!
  •     深入而浅出,没有什么收获。跟博弈没有什么关系
  •     该书装订严重破损,值得购买
  •     可以读读。,对我有帮助。
  •     很实用的那种。,已阅
  •     还没看呢,觉得不是很详细咯
  •     还是你比较牛逼。其他的房地产经济学像科普读物,书的构思很巧妙
  •     房价虚高的背后,很满意
 

建筑共享网 @ 2017